住宅金融公庫廃止で変わる住宅ローン

「繰上げ返済すると返済がラクになる」とは広く知られるところですが、実際の効果はタイミングや返済タイプによって大きく異なってきます。 効果的に繰上げ返済する方法を、シミュレーションから学んでみましょう。

返済時期	返済金額	短縮できる期間	軽減できる返済額
2006年	100万円	2年10ヶ月	232万7617円
2011年		2年 7ヶ月	201万609円

その理由は、繰上げ返済の仕組みにあります。ローン返済当初は返済金のほとんどを利息が占めているのですが、繰上げ返済した分は、原則としてすべて借入元金（利息を含まない）にあてられるので、元金にかかってくるはずの利息が効果的にカットできるのです。
ですので、繰り上げ返済は、早期に実行すればするほど効果が高くなるのです。

以上の結果から、今年中に繰り上げ返済することを決めたSさんですが、今度は「期間短縮型」にするか「返済額軽減型」にするか迷い始めてしまいました。 早速シミュレーションしてみましょう！

返済タイプ	毎月返済額×返済期間	繰上げ返済後の総返済額
期間短縮型	11万5455円×27年2ヶ月	3785万199円
返済額軽減型	10万8642円×30年	3921万9553円

返済額軽減型の場合、減らせる毎月の返済金額は6813円、軽減できる返済総額は95万8263円。 一方の期間短縮型では、短かくできる返済期間は2年9ヶ月、返済総額は232万7617円も軽減できるのです。 どうしても「毎月の返済額を減らしたい」場合以外は、期間短縮型を選んだほうがぐんと効果が高くなることがわかりました。