民間金融機関ではなかなか提供することの難しい長期固定金利型の住宅ローン。住宅金融公庫による公庫融資が廃止される今、公庫＋民間の「フラット35」が長期固定金利の要となっています。
- フラット35は公庫融資と同じく、長期固定金利型の住宅ローンです。契約時の金利が、最長35年間変わらず適用されます。金利の変動に左右される変動金利型の住宅ローンに比べ、返済計画が立てやすく、リスクが少ないのが特徴です。
フラット35申し込みの際に窓口となるのは、民間の金融機関です。都市銀行や、地方銀行、信託銀行、ノンバンクの金融機関までがフラット35を取り扱うことができます。金利は各金融機関で独自に決めることができ、一番高いところと一番低いところの差が、1％以上開く場合もあります。
フラット35は、以下のような流れで運用されています。
主に借り入れ主は、民間金融機関と手続きをとることになります。まず、借り入れ主がローンを組むことで発生する債権を、住宅金融公庫が民間金融機関から買い取ります。住宅金融公庫は、それを担保として証券（MBS）を発行。これがフラット35運用のための資金となるのです。この仕組みからフラット35は、「証券化ローン」とも呼ばれています。
金利が低く、長期固定金利で安心感のあるフラット35。しかし優遇金利で当初の金利が驚くほど低くなる変動金利型の住宅ローンと比べて、本当にお得でしょうか。
- 返済総額を減らしたり、返済期間を短くすることのできる繰上げ返済。この繰上げ返済には手数料がかかる場合が多いのですが、フラット35は無料で行うことができます。
- 約50万円かかるという保証料が、フラット35では必要ありません。抵当権設定登記時の登録免許税も必要がありません。
- このところは低金利が続いていますが、将来的に金利は上昇するだろうと推測されています。今フラット35で借り入れをすると、金利の上昇にダメージを食らうことなく、低金利の恩恵が返済終了まで受けられることになるのです。
以上のような利点から「フラット35はお得である」と言い切ってしまうことはできます。それでも将来どう金利が動くかの確実な予測はできません。住宅金融公庫が廃止されてからの公庫融資の動向も、曖昧なところがあります。次のコラムでは、さらにリスクを回避するため、フラット35と他の住宅ローンを併用する方法を紹介します。
